TOSEI Real Estate Crowd

TREC1号 世田谷区用賀マンション投資ファンド

予定分配率(年率) 予定運用期間
7.00%
3年
0ヶ月

募集概要

投資対象
一棟収益マンション
状況
運用中
募集種別
匿名組合型(不特法2条3項2号)
優先劣後
なし
募集締切
2020年9月17日 24時00分

募集総額 162,400,000円
(最低成立金額 152,000,000円)

100%

申込総額 162,400,000円

予定分配率(年率)
7.00%
予定運用期間
3年0ヶ月
レバレッジ(借入)
あり
1口あたり出資金額
10,000円
最低出資口数
10口
期中配当
半年
途中解約
不可
備考
       
  • 投資概要
  • 物件概要
  • リターン
  • リスク

投資概要

「TREC1号 世田谷区マンション投資ファンド」(以下、「本ファンド」といいます。)は、東京都世田谷区用賀に所在する事務所付き賃貸マンションの土地及び建物(以下これらを総称して「本物件」といいます。)を購入し運用を行います。本ファンドでは、賃借人からの賃料収入等を原資として、投資家の皆様に期中の利益を分配するとともに、最終的には不動産市場で売却することにより、売却益を投資家の皆様に分配することを想定しています。

重要事項のご説明について

本物件の特徴

本物件は、住宅地として人気の高い東急田園都市線「用賀」駅徒歩4分に立地しております。ルームタイプは単身者向けワンルーム中心の間取りのため、都心で働く単身者のニーズを獲得でき安定した稼働が見込めます。

バリューアップ工事により物件価値向上

本物件は築30年程度ということもあり、当社での取得以前は、屋上防水等に建物の劣化が目立っていました。それに対して当社が本物件を取得後、屋上防水工事の実施、エントランス周りのリノベーション工事、またオートロック設備を設置したことにより、2019年2月の取得時は稼働率が50%程度でしたが、約7か月後の2019年9月には満室稼働となり、不動産価値の再生を実施した物件となりました。

運用方針

本物件の稼働率は2020年5月末日現在95.1%(空1室)となっており、本ファンドの運用期間中における平均稼働率も95%以上で運営することを目指します。また、バリューアップ前より契約している賃借人に対しては、2020年8月頃から順次予定される契約更新のタイミングでバリューアップ価値分の賃料値上げ交渉を行い、キャッシュフローの向上に努めます。さらに、適宜建物の状態を確認の上、必要に応じて追加のバリューアップ工事を行い、不動産価値の向上に努めます。上記施策により本物件の価値を高めた上で、最終的には不動産市場にて本物件の売却を行います。

投資スキームの概要

本ファンドは、不動産特定共同事業法上の「不動産特定共同事業」(同法第2条第4項)のうち、「特例事業」(同条第8項)に該当するものです。具体的な投資スキームは以下のとおりです。
①投資家の皆様は、不動産特定共同事業法上の特例事業者(同条第9項)である合同会社トレック・アース(以下「SPC」という。)との間で、それぞれ匿名組合契約(商法第535条)を締結し、同契約に基づく金銭出資を行います。
②SPCは、投資家の皆様及び当社が拠出する出資金並びに金融機関から調達するノンリコースローンとを合わせた資金で、投資対象である本物件「クリスタルグローブマンション」の土地及び建物の所有権を取得し、一定期間運用した上で売却することを想定しています。
なお、当社は、SPCとの間で、不動産特定共同事業法に基づく第三号事業(同法第2条第8項第3号)及び第四号事業(同項第4号)に係る業務委託契約を締結し、不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に関する業務及び匿名組合出資の募集の取扱いに関する業務を受託いたします。

※出資金が集まり次第、本事業の運用開始時に営業者にて確実に不動産を取得できるよう、当社が対象不動産を一旦一時取得し、運用開始日において、SPCへ所有権譲渡を行います。

運用開始予定日

2020年9月29日(火)

想定運用期間

36ヶ月間(3年0カ月間)

但し、実際の運用期間は、運用資産である本物件の売却時期が不動産市況等により左右されることがありうるため、早期に終了する場合又は延長する場合があります。

計算期間

毎年6月1日~1130日、121日~5月31日(年2期)

運用報告書の交付時期

2回(毎年1月末日、7月末日予定)

金銭分配時期

2回(毎年1月末日、7月末日予定)

匿名組合出資持分に応じて直前の計算期間に利益が生じている場合には、金銭の分配を実施します。但し、初回の分配は2021年1月末日(予定)とします。

金銭分配方法

分配金額から源泉徴収税額(20.42%相当)を控除した後の金額を、当社のトーセイ不動産クラウド専用の預り金口座に振り込み致します。投資家の皆さまが、お客様専用のマイページにて出金のお手続きをすることで、投資家の皆様がご登録の出金先口座へお振込み致します。振込手数料は投資家の皆さまの負担とします。

予定分配金利回り(年利)

■予定分配率(年率)7.00

※予定分配率(年率)=(賃料収入 + 売却益 - 各種費用)÷ 投資元本 ÷ 運用期間 × 100

■想定Multiple(投資倍率) 1.21
 ※Multiple(投資倍率)=(投資元本+分配金の総和)/ 投資元本

※上記の予定分配率・想定Multiple(投資倍率)は、本物件が、現在当社が取得している鑑定評価に基づく金額で売却できた場合によるものです。その他の場合についての詳細は、上記【リターン】タブ内に記載の「リターンシミュレーション」をご確認ください。なお、分配金及び利回りは想定であり、将来の運用成果を保証するものではありません。

その他ご確認頂きたい事項

■有価証券の発行者:

合同会社トレック・アース (住所:東京都港区赤坂七丁目6番15号)
代表社員 一般社団法人トレック・ファンディング
職務執行者 下田興一 

■応募額が目標募集額に到達しなかった場合(募集期間終了後にクーリング・オフその他の事情により応募額が減少した場合を含みます)の措置について

応募額が目標募集額に達しない場合でも、最低成立金額に達した場合には、本ファンドは成立し有価証券を発行いたします。その場合、当社は、お客様と同一の匿名組合契約に基づき出資を行います。 なお、最低成立金額に達しなかった場合、または最低成立金額に達したものの、募集期間終了後に、クーリング・オフその他の事情により応募額が減少したことにより応募額が最低成立金額に達しなかった場合には、本ファンドは成立しないものとし、有価証券を発行いたしません。その場合の既にお振込みいただいた金銭の管理方法については、下記「応募代金の管理方法」をご確認下さい。

■応募代金の管理方法:

本ファンドへの出資金は、当社の指定する口座へ振込みを行って頂きますが、当該口座は当社の固有財産とは分別して管理されます。分別管理の方法としては、案件ごとにその業務に関する帳簿書類を作成し、不動産特定共同事業契約に係る財産のうち不動産特定共同事業の業務に係る金銭を、本ファンド専用の信託口座(当該金銭であることがその名義により明らかになるように行うものといたします。)により分別して管理するものといたします。また、週に一日以上設ける基準日において、当社が投資家の皆様から預託を受けている金銭について信託口座に対する送金を行います。

■トーセイ不動産クラウドにおける案件の審査体制:

当社は、営業者から入手した資料の調査や関係者へのヒアリング等を行い、本ファンドの募集の取扱いの適切性ついて、当社の電子関連業務内部管理統括責任者を含む複数の責任者等から構成される会議体において検討しました。

■本ファンドの審査の結果:

承認されました。詳しくは「契約締結前交付書面兼契約成立前交付書面」をご確認ください。

■金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

①本ファンドのリスクについて

本ファンドにおけるこのサイトに記載される営業者が発行する匿名組合出資持分は営業者を通じて不動産への投資を行なうものです。従って、匿名組合出資持分の価値は、運用する不動産等の価値に左右されることとなります。 不動産の価格は、不動産市況、管理状態、経済環境、社会情勢等の要因により大幅に変動することがあります。また不動産等の流動性は低いため、望ましいタイミングで売却できず、結果として売却価格が下落し、又は売却ができない等のリスクが存在します。

匿名組合員に対する分配金の支払及び出資の払い戻しはいずれも保証されておらず、不動産の価値の変動に伴うリスクは、匿名組合員が匿名組合出資持分の保有の割合(出資割合)に応じて負担することになります。 また、不動産市況の悪化、当該不動産の競争力低下等によるテナントの退去、賃料の減額要求、あるいは租税や維持管理費、修繕費の高騰等によって、損益状況が悪化し、当初想定していた収益が得られないことがあります。このような状況は、当該不動産の価格にも悪影響を及ぼす可能性があります。

②組合財産から支払われる手数料、報酬その他の対価に関する事項について

【お客様が支払うべき対価について】
・匿名組合契約を締結される場合、お客様には出資金のみをお支払い頂きます。申込手数料その他匿名組合契約の締結に係る手数料はありません。
・本営業に関連して発生する費用(以下の費用を含みます。)については、SPCの本営業に係る組合財産から支払われるため、お客様に間接的に負担頂くことになります。

この他、お客様に間接的に負担頂く費用として、公租公課、弁護士・税理士その他専門家の費用、送金手数料その他本営業に係るファンドの組成、維持及びその業務執行に際して合理的に発生する諸費用などがありますが、それぞれの契約条件により決まるものや、その時点の状況により決まるものであるため、予め上限又は金額を設定しておくことができません。なお、本ファンドの費用の詳細は契約締結前交付書面兼成立前交付書面をご確認ください。

【融資手数料等金融機関に対して支払う費用】
SPCは本物件の取得に際して、金融機関から借り入れを行います。その際の主な手数料は、融資手数料、担保評価手数料、エンジニアリングレポート取得手数料、弁護士費用があります。その他にも一定の費用が発生する場合があります。現在、当該借入れに係る契約の締結前であり、確定的な上限又は金額を設定しておくことができない他、関係当事者から非開示の要請を受けているため、詳細の開示はできません。なお、借り入れに際しての主たる条件は以下の通りを予定しています。

〇借入金額:120,000,000円
〇借入先:国内金融機関
〇借入期間:3年(+テール期間1年)
〇金利:3か月TIBOR+1.5%
〇LTV:40% (但し、小数点以下四捨五入)
〇担保の設定:本物件に貸付債権を被担保債権とする第一順位の抵当権を設定
〇返済方法:元本返済日に一括返済
〇返済原資:賃料収入および売却代金等
※LTV(Loan to Value)資産価格(=鑑定評価額)に対する借入金の割合(資産価格に対する負債比率)のことを言います。LTV(%)=負債/資産価格で計算されます。

その他、SPCの組成・維持管理に係る費用(合同会社設立費用、弁護士費用等)、公租公課、弁護士・税理士その他専門家の費用、対象不動産の取得、管理及び処分に係る費用(登録免許税、仲介手数料、物件調査費用等)、対象不動産の維持管理等及び処分・売却に係る費用、対象不動産の管理手数料(プロパティマネジメント会社に対する報酬等)、会計監査に要する費用、SPCの事務受託会社に対する事務管理報酬、その他本営業の業務執行に際して合理的に発生する諸費用がありますが、それぞれの契約条件により決まるものや、その時点の状況により決まるものであるため、予め上限又は金額を設定しておくことができません。

③お客様の出資した元本について

本匿名組合契約による出資は、元本の返還が保証されているものではありません。このため、不動産市場の変動、自然災害等による不動産の滅失・毀損等により不動産価格が減少した場合や、本ファンドの営業者であるSPCの信用状態が悪化した場合、本ファンドの営業にあたり想定以上の費用・損失等が生じた場合等には、お客様への利益配当や、お客様が本匿名組合出資に基づき出資した元本の返還に悪影響が生ずるおそれがあります。

④金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について

下記の主なリスクがあります。
・営業者(資産を保有するSPC(合同会社トレック・アース))の信用状況の悪化又は債務不履行のリスク
・最終的な出資対象となる不動産に関するリスク
※不動産には、テナントの退去、賃料相場の下落、管理費用の増大、不動産市況の悪化等の要因により純賃料あるいは価格が低下するリスクがある他、自然災害による価値の毀損、物件の瑕疵に基づく損害の発生等のリスクがあります。
・ノンリコースローンを調達することに起因するリスク
・匿名組合員の地位の流動性が限定的であることに起因するリスク

リスクについては上記タブ【リスク】の内容もご確認ください。

⑤中途解約、申込みの撤回・解除について

本ファンドは、一旦投資実行がされると原則として中途解約はできません。ただしお客様が申込をし、不動産特定共同事業法第25条に規定する書面(契約成立時書面)の交付を受けた日から起算して8日を経過するまでの間は、事業者である当社に対し書面によって通知することにより、本契約を解除することができます。

⑥当社役職員等の応募について

当社が募集の取扱いを行う有価証券を当社役職員が購入することがあります。当社では、役職員等による購入条件に関する社内規程を設けて、一般のお客様と比べて有利にならないよう、厳格に管理いたします。当社役職員の具体的な購入条件は、以下のリンクからご確認いただけます。従業員等による購入条件について

⑦募集申込金について

投資申請頂いたお客様には、投資資金の入金方法及び払い込み期日に関する情報を記載したメールをお送りいたします。

⑧当社が加入する協会等の名称

加入協会:一般社団法人 第二種金融商品取引業協会、日本投資顧問業協会

⑨交付書面の確認

当社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。

⑩情報の転載禁止

当画面を含むトーセイ不動産クラウドのサイトに掲載されている情報は、転載等禁止とさせて頂きます。

⑪その他留意事項

・当社は、募集総額の一部をお客様と同一の匿名組合契約に基づき出資いたします。この場合、SPCと当社の間に利害関係が生じる可能性があります。
・本ファンドは金融商品取引業等に関する内閣府令第70条の2第3項に規定する電子申込型電子募集取扱業務となります。 本ファンドにて取り扱う有価証券は金融商品取引法上の開示は義務付けられていません。
・SPCの作成する出資対象事業に関する帳簿その他の書類及びSPCの貸借対照表及び計算書又はこれに代わる書類等については、適用法令等又は本匿名組合契約に基づいて公認会計士又は監査法人による外部監査が義務付けられる場合を除いて、公認会計士又は監査法人による外部監査は受けておりません。
・分配金の一部又は全てが元本の一部払戻しに相当することがあります。
・本ファンドについて、お客様からの照会に対して電話、又は訪問する方法により回答を行うことはできません。お客様が当社に対して本ファンドについて照会する場合は、「お問い合わせ」フォームにてご連絡ください。
・本ファンドに関連して当社からお客様に対して交付する書面は、トーセイ不動産クラウドのお客様専用画面にて提供を行います。
・トーセイ不動産クラウドをプロモーション対象としたアフィリエイトを実施することがあります。本ファンドを個別にプロモーションを委託してはおりませんが、アフィリエイトサイトの表示方法によっては本ファンドをプロモーションしているように見える場合があります。
・お客様がクーリング・オフにより申込みの撤回若しくは本匿名組合契約の解除を行った場合において、お客様がすでに申込金その他の金員を当社に預託している場合には、当社お客様の予め指定する口座に返金を行うものとします。係る場合の振込手数料はクーリング・オフに基づく場合は当社が、それ以外の場合はお客様が負担することとします。この場合において、お客様が払い込んだ出資金等に利息は付きません。

物件概要

建物名称
クリスタルグローブマンション
所在地
東京都世田谷区用賀三丁目12番16号(Map)
地番
東京都世田谷区用賀三丁目90番1
交通
東京急行電鉄田園都市線「用賀」駅 徒歩4分
土地に関する事項
敷地面積:246.90 ㎡(公簿)
地目:宅地
道路:北側 約7m公道、南側 約15m公道
建物に関する事項
家屋番号:90番1の2
種類:共同住宅・事務所・車庫
構造・規模:鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付5階建
延床面積:758.01㎡(公簿)
賃貸可能面積:437.97㎡
竣工年月:1990年1月
設計会社:株式会社新井組東京支店一級建築士事務所
施工会社:株式会社新井組東京支店
法令上の制限
都市計画:市街化区域
用途地域:近隣商業地域
防火指定:準防火地域
建蔽率:80%
容積率:300%
その他:第二種高度地区
不動産調査資料
物件に関する調査資料です。
第三者への提供および配布は行わないでください。
不動産鑑定概要
エンジニアリングレポート概要

 

バリューアップ概要

本物件では2019年8月及び2020年3月にバリューアップ工事を行い、物件価値の向上を図っています。

エントランスアプローチ 塗装

古さを感じる正面のアプロ―チ(柱、庇、シャッター)を塗装することで明るい印象となるようにしました。

エントランスオートロック設置

扉をオートロックを新設し、デザインだけでなくセキュリティについても向上させました。

郵便ポスト移設、交換

新築時の古いポストを撤去し、宅配BOX付のポストを新設しました。

廊下 デザイン変更

内廊下のメリットを生かし、床と天井の色味を変えることにより落ち着きのある明るい廊下としました。

ファンドスキーム

本ファンドでは、不動産特定共同事業法に基づき、以下のスキームにより不動産運用を行います。

1.特例事業者(SPC)は、投資家の皆様及び弊社が拠出する出資金並びに金融機関から調達するノンリコースローンとを合わせた資金で、投資対象である本物件「クリスタルグローブマンション」の不動産所有権を取得します。

2.取得後は本物件の運用を行い、賃借人から得られる賃料を元にして投資家の皆様へ分配を行います。

3.本物件を一定期間運用した上で、本物件の売却を行います。売却時の売却代金を元にして元本の償還及び売却益が計上された場合は売却益の分配を行います。

リターンシミュレーション

1.当初想定金額にて売却した場合(売却価格2億8,850万円)

2.当初想定金額より高額(鑑定評価価格の110%)にて売却できた場合(売却価格3億3,000万円)

3.当初想定金額(鑑定評価価格の80%)の価格で売却し元本が毀損する場合(売却価格2億4,000万円)

本ファンドへの投資リスクについて

以下には、お客様が本ファンドとの間で匿名組合契約(以下、「本匿名組合出資契約」といいます。)を締結すること及び同契約に基づき匿名組合出資(以下「本匿名組合出資」といいます。)を行うことに関して、リスク要因となる可能性がある主な事項を記載しておりますが、これらはお客様が本ファンドに対して行う本匿名組合出資に関するすべてのリスクを網羅したものではありません。お客様は、ファンドへの投資を行おうとする際には、当社から交付される契約締結前交付書面に記載された事項その他の事項を参照し、自己のご判断と責任において、慎重に検討を行ったうえで、投資を行って頂きますようお願いいたします。

重要事項のご説明について

出資元本に関するリスク

お客様が行った本匿名組合出資に基づき払い込まれた金銭は、その元本の返還が保証されたものではありません。そのため、不動産市場の変動、自然災害等による不動作の滅失・毀損等により不動産価格が減少した場合や、本ファンドの営業者であるSPCの信用状態が悪化した場合、本ファンドの営業にあたり想定以上の費用・損失等が生じた場合等には、お客様への利益配当や、お客様が本匿名組合出資に基づき出資した元本の返還に悪影響が生じるおそれがあります。

不動産に関するリスク

不動産市場の変動や、賃料水準・空室率その他の経済的要因、自然災害等の外的要因による不動産の滅失・毀損、土壌汚染等の不動産の瑕疵その他の事由により、本ファンドが運用対象としている不動産において、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が低下することがあります。この場合、お客様への利益配当や、お客様が本匿名組合出資に基づき出資した元本の返還に悪影響が生じるおそれがあります。

ノンリコースローンに係るレバレッジリスク

本ファンドの営業者であるSPCは、お客様及び当社からの出資金以外に、金融機関からノンリコースローンにより資金を調達します。この場合、お客様の本匿名組合出資に係る権利等(配当金支払請求権や出資金返還請求権)が、当該金融機関による貸付けに係る権利等に比べて、その支払順位が劣後するように条件設定され、当該金融機関による貸付けに係る権利等が上位債権となります(以下、この場合の当該金融機関を「上位貸付人」といい、上位貸付人による貸付けを「上位ローン」といいます。)。したがって、お客様の本匿名組合出資に係る権利等に優先して上位ローンに対する弁済が優先して行われ、お客様に対しては利益配当や元本の一部又は全部が弁済されないことがあります。また、上位貸付人が不動産について設定した担保権を実行することによりお客様にとって望ましくない時期及び条件で当該不動産が売却若しくは上位貸付人により取得される可能性があります。お客様への利益配当や、お客様が本匿名組合出資に基づき出資した元本の返還に悪影響が生じるおそれがあります。さらに、本匿名組合出資に係る権利等に優先して上位貸付人に返済される上位ローンによりレバレッジを効かす結果、本匿名組合出資に係る権利等にはレバレッジリスク、すなわち、当該不動産が値下がりした場合には元本毀損の可能性が大きく増幅されるリスクが存在します(例えば、LTV50%のノンリコースローンを調達している場合において、不動産価格が想定よりも20%下落したとすると、本匿名組合出資の元本は20%毀損するのではなく40%毀損することになります。)。

※LTV(Loan to Value)資産価格に対する借入金の割合(資産価格に対する負債比率)のことを言います。LTV(%)=負債/資産価格 で計算されます。

本ファンド営業者のクレジットリスク

本ファンドの営業者であるSPCにおいて、債務超過若しくは支払不能といった事態が発生した場合、倒産手続等が開始した場合、財産についての仮差押え若しくは差押え、又はこれらに類する処分がなされた場合などにおいては、本ファンドはその財産の運用を中断せざるを得なくなり、お客様への利益配当や、お客様が本匿名組合出資に基づき出資した元本の返還に悪影響が生じるおそれがあります。

不動産の流動性に関するリスク

不動産は、個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、必ずしも想定どおりの時期に、想定どおりの価格で取得・処分できないおそれがあります。

匿名組合員出資持分の流動性に関するリスク

お客様が本匿名組合出資に基づき取得する匿名組合出資持分(以下「本匿名組合出資持分」といいます。)は、本ファンド運用期間中、当社の事前の承諾がない限り、原則として、第三者への譲渡ができません。また、やむを得ない事情による場合を除き、本ファンド運用期間中の途中解約は原則できません。その為、お客様の希望される時点で本匿名組合出資持分の譲渡・解約ができず、当該持分を換金できないおそれがあります。また、「ノンリコースローンに係るレバレッジリスク」に記載の金融機関からの貸付(「上位ローン」といいます。)に係る債務の弁済が、お客様の本匿名組合契約に係る利益配当や元本の返還よりも優先され、本ファンドの営業者であるSPCは上位ローンの弁済が完了するまで本匿名組合契約に係る利益配当や元本の返還を禁止されていることから、お客様の本匿名組合契約が解約により終了した場合(なお、上記のとおり、やむを得ない事情が存在する場合を除き、本匿名組合契約を解約することはできません。)でも、本匿名組合出資持分の換金(出資の価額の返還)は、本事業が終了し、上位ローンに対する弁済が完了するまで留保され、解約の時点で換金できないおそれがあります。

金融市場に係るリスク

金融商品市場による相場その他の指標にかかる変動等により、当社及びファンド営業者であるSPCや不動産の賃借人へ及ぼす影響により、本事業の収益性が悪化するおそれがあります。

税制・法規制に関するリスク

不動産に係る法制度、金融に係る法制度又は税制等、本事業に影響を与えうる法制度が制定又は変更された場合、本事業の収益性が悪化するおそれがあります。

本ファンドのクーリング・オフについて

本匿名組合出資契約は、クーリング・オフの対象になります。
本匿名組合出資契約のお取引につきましては、不動産特定共同事業法第26条(書面による解除)の規定の適用があります。お客様が不動産特定共同事業法第25条の書面(契約時書面)の交付を受けた日から起算して8日を経過するまでの間、第四号事業者である当社に対して書面によって通知することにより、本契約を解除することができますクーリング・オフの書面はこちらをクリックしてください。)