TOSEI Real Estate Crowd

TREC4号 区分マンションファンド大江戸シリーズⅠ

予定分配率(年率) 予定運用期間
5.00%
2年
8ヶ月

募集概要

投資対象
区分マンション6戸
状況
運用中
募集種別
匿名組合型(不特法2条3項2号)
優先劣後
あり
募集締切
2022年8月4日 24時00分

募集総額 130,000,000円
(最低成立金額 128,850,000円)

100%

申込総額 130,000,000円

予定分配率(年率)
5.00%
予定運用期間
2年8ヶ月
レバレッジ(借入)
あり
1口あたり出資金額
10,000円
最低出資口数
1口
期中配当
半年
途中解約
不可
備考
出資申込は先着順とさせていただきます。
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投資概要

「TREC4号 区分マンションファンド大江戸シリーズⅠ」は、東京都23区内に所在の区分マンション6戸(うち港区芝浦2戸、渋谷区渋谷1戸、北区豊島1戸、北区神谷1戸、中野区東中野1戸)を購入し運用を行います。
本ファンドでは、賃借人からの賃料収入等を原資として、投資家の皆様に期中の利益を分配します。また、運用期間内に物件ごとに好機を見定め売却することにより、売却益を投資家の皆様に分配することも想定しています。

なお、TREC4号へ組み入れる物件はすべて、中古区分マンションの買取リノベ再販事業に強みを持つ、プリンセスグループが保有しております。プリンセスグループ3社(株式会社プリンセススクゥエアー、株式会社ジー・ピー・アセット、株式会社レッツクリエイション)は、2021年9月にトーセイの連結子会社となっています。

ファンドの特徴

◆複数物件の組み入れ
複数物件を1つのファンドに組み入れて運用します。対象資産を分散することで、資産価値変動リスクの分散と賃貸収入の安定化を図ります。また、物件ごとに好機を見定め、投資用マンションとして売却、または入居者退去時にはリニューアル工事を施し居住用マンションとして売却することで、期中に売却益を分配することも予定しています。

◆優先劣後構造の採用
TREC FUNDINGの特徴である、スポンサーからの倒産隔離機能を保ちつつ、「優先劣後構造」の仕組みを採用することで、投資家の皆さまに出資いただく優先出資部分の元本の安全性を高めます。
対象不動産の売却時に損失が発生した場合、売却損は劣後出資者であるトーセイが先に負担いたします。これにより、売却損が売却時における劣後出資額以内であれば、投資家の皆さまに出資いただいた優先出資元本は毀損しません。

※上記の図は、優先劣後構造の仕組みを説明するためのものであり、実際の借入金、匿名組合出資(優先)、匿名組合出資(劣後)の金額の割合を示すものではありません。

エリア情報

[芝浦]

 
・都心でありながら広々とした道路が縦横に走り、運河に囲まれた開放感あるエリア。オフィスビルや大学が多く、再開発により中高層マンションも増加。スーパーやドラッグストアといった店舗が揃うほか、飲食店やカフェも豊富です。
・JR「田町」駅・都営地下鉄「三田」駅が利用でき、ターミナル駅「東京」・「品川」駅まではそれぞれ10分かからずにアクセス可能です。

 

[渋谷]

 
・大型商業施設や飲食店、おしゃれなショップが充実しており、トレンドの発信地としても有名なエリア。再開発が進行中で、さらなる賑わいが期待される。表参道や六本木にも近く、手軽にショッピングやアートを楽しむことができます。
・JR・東京メトロ・東急・京王といった多くの路線が利用でき、通勤・プライベート問わず都内各所へのアクセスに便利です。

 

[王子]

 
・穏やかな雰囲気で、様々な年代の人が生活するエリア。飛鳥山公園は、江戸時代に将軍ゆかりの行楽地として栄え、明治以降は渋沢栄一が居を構えたことでも有名。春は桜、秋は紅葉などが楽しめます。
・JR京浜東北線・東京メトロ南北線・都電荒川線の3路線が利用可能。都電荒川線は東京に残る唯一の都電で、「東京さくらトラム」という愛称で親しまれる。バス路線も充実し、移動に便利です。

 

[東中野]

 
・「新宿」駅からJRで4分という好立地でありながら、落ち着いた住環境。昔ながらの商店街から大型スーパーまであり、買い物に便利です。
・JR中央・総武線「東中野」駅と都営大江戸線「東中野」駅が利用でき、「渋谷」・「東京」・「品川」などの主要駅までほぼ30分以内でアクセス可能です。

 

運用方針

・2022年6月末日現在、6戸中5戸が賃貸中、1戸が空室となっています。
・取得時点で既に空室のマンション中野氷川台については、運用開始後すみやかにリニューアル工事を実施した上で、実需向け居住用マンションとして売却活動に着手することを予定しています。
・賃貸中の5戸については、契約更新のタイミングで適正賃料への見直しを行い、投資用マンションとしてのキャッシュフローの向上に努める一方で、
賃貸借契約が終了し入居者が退去した場合は、適宜リニューアル工事を施し、実需向け居住用マンションとして売却を行います。
・以上、与えられた条件下において本物件の不動産価値の最大化に努めます。

スケジュール

募集期間
2022年7月28日(木)15時00分
 ~2022年8月4日(木)24時00分
※先着順
出資金の入金期限
2022年8月22日(月)
※投資申込より前にご入金いただく必要はございません。投資申込完了後、上記の入金期限までに余裕を持ってご入金ください。
※入金先口座番号は、マイページの「会員情報」ページ内、下部の「入金先口座情報」欄に記載しています。なお、口座番号はお客様ごとに異なりますのでご注意ください。
キャンセル待ちについて
申込は先着順となっておりますが、申込総額が募集総額に達した場合であっても、以降の申込は補欠リストとして登録されます。何らかの事情により成立済みの申込がキャンセルとなった場合、その減少分を補填するために、原則先着順にて「補欠当選メール」が送信され、契約が成立いたします。
なお、追加当選となった場合の入金期限は、別途メールにてご連絡いたします。
 
運用開始予定日
2022年9月9日(金)
想定運用期間
約32ヶ月間(約2年8ヶ月間)
※実際の運用期間は、対象物件の売却時期が不動産市況等により左右しうるため、早期に終了または延長する場合があります。
また、運用期間内に、対象物件のうち一部物件を売却する場合があり、その場合には元本の一部を繰り上げ償還する場合がございます。
金銭分配時期
年2回(毎年12月末日、6月末日予定)
※初回の分配は2023年6月末日予定
金銭分配方法
分配金額から源泉徴収税額(20.42%相当)を控除した後の金額を、トーセイ不動産クラウド専用の預り金口座にお振込みします。
預り金口座からの出金を希望される場合は、マイページよりお手続きいただけます。なお、出金時の振込手数料は投資家の皆さまの負担とします。

 

その他ご確認頂きたい事項

別紙をご確認ください。

物件概要①

[芝浦エリア①]
建物名称
GLOBAL FRONT TOWER(全883戸)
うち1戸を本ファンドに組み入れ
所在地
東京都港区芝浦1丁目6番41-2018号(Map
地番
東京都港区芝浦一丁目33番3,34番5,34番6
交通
JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分
JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅 徒歩11分
都営地下鉄三田線・浅草線「三田」駅 徒歩8分
新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
土地に関する事項
敷地面積:10,590.01㎡(公簿)
地目:宅地
道路:西側約27m公道、北側約18m公道、北東側約18m公道
権利:所有権(敷地権)
建物に関する事項
構造・規模(全体):鉄筋コンクリート造陸屋根34階建
家屋番号:芝浦一丁目 33番3の2018
延床面積:73.18㎡(公簿)
部屋タイプ:2LDK
竣工年月:2015年9月
権利:所有権(区分所有)
法令上の制限
都市計画:市街化区域
用途地域:準工業地域
防火指定:防火地域
建蔽率:60%
容積率:400%

 

物件概要②

[芝浦エリア②]
建物名称
メゾン田町(全184戸)
うち1戸を本ファンドに組み入れ
所在地
東京都港区芝浦4丁目8番12-1008号(Map
地番
東京都港区港南四丁目3番1
交通
JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分
土地に関する事項
敷地面積:3,033.37㎡(公簿)
地目:宅地
道路:東側約27m公道、北側約18m公道
権利:所有権
建物に関する事項
構造・規模(全体):鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
家屋番号:港南四丁目3番1の174
延床面積:63.64㎡(公簿)
部屋タイプ:3LDK
竣工年月:1983年12月
権利:所有権(区分所有)
法令上の制限
都市計画:市街化区域
用途地域:準工業地域
防火指定:防火地域
建蔽率:60%
容積率:400%

 

物件概要③

[渋谷エリア]
建物名称
ガーラ・プレシャス渋谷六本木通り(全81戸)
うち1戸を本ファンドに組み入れ
所在地
東京都渋谷区渋谷2丁目12番13-1303号(Map
地番
東京都渋谷区渋谷二丁目12番3
交通
JR山手線他・東京メトロ銀座線他「渋谷」駅 徒歩8分
東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道」駅 徒歩10分
土地に関する事項
敷地面積:277.95㎡(公簿)
地目:宅地
道路:南側約49m公道
権利:所有権(敷地権)
建物に関する事項
構造・規模(全体):鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付き14階建
家屋番号:渋谷二丁目12番3の1303
延床面積:38.33㎡(公簿)
部屋タイプ:1LDK
竣工年月:2015年3月
権利:所有権(区分所有)
法令上の制限
都市計画:市街化区域
用途地域:商業地域
防火指定:防火地域
建蔽率:80%
容積率:700%

 

物件概要④

[王子エリア①]
建物名称
クリオ王子神谷壱番館(全37戸)
うち1戸を本ファンドに組み入れ
所在地
東京都北区神谷1丁目2番10-703号(Map
地番
東京都北区神谷一丁目2番10
交通
東京メトロ南北線「王子神谷」駅 徒歩4分
JR京浜東北線「東十条」駅 徒歩11分
土地に関する事項
敷地面積:532.22㎡(公簿)
地目:宅地
道路:東側約4m公道、南側約12m公道
権利:所有権(敷地権)
建物に関する事項
構造・規模(全体):鉄筋コンクリート造陸屋根11階建
家屋番号:神谷一丁目2番10の703
延床面積:52.61㎡(公簿)
部屋タイプ:2LDK
竣工年月:1997年8月
権利:所有権(区分所有)
法令上の制限
都市計画:市街化区域
用途地域:商業地域、第一種住居地域
防火指定:防火地域、準防火地域
建蔽率:80%、60%
容積率:500%、300%

 

物件概要⑤

[王子エリア②]
建物名称
セントパレス王子(全76戸)
うち1戸を本ファンドに組み入れ
所在地
東京都北区豊島2丁目24番10-607号(Map
地番
東京都北区豊島二丁目13番3,25,26
交通
東京メトロ南北線・JR京浜東北線「王子」駅 徒歩11分
都電荒川線「王子駅前」駅 徒歩13分
土地に関する事項
敷地面積:563.41㎡(公簿)
地目:宅地
道路:北側約8m公道、東側約4m公道
権利:所有権(敷地権)
建物に関する事項
構造・規模(全体):鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付7階建
家屋番号:豊島二丁目13番25の607
延床面積:31.63㎡(公簿)
部屋タイプ:1LDK
竣工年月:2008年1月
権利:所有権(区分所有)
法令上の制限
都市計画:市街化区域
用途地域:近隣商業地域、第一種住居地域
防火指定:防火地域、準防火地域
建蔽率:80%、60%
容積率:400%、200%

 

物件概要⑥

[東中野エリア]
建物名称
マンション中野氷川台(全55戸)
うち1戸を本ファンドに組み入れ
※本物件は、借地権付き区分マンションです。
所在地
東京都中野区東中野1丁目11番16-407号(Map
地番
東京都中野区東中野一丁目110番7,9,5,12
交通
JR中央・総武線「東中野」駅 徒歩6分
東京メトロ丸ノ内線「中野坂上」駅 徒歩8分
土地に関する事項
敷地面積:1,561,76㎡(公簿)
地目:宅地
道路:北側約4m公道、西側約22m公道
権利:地上権
建物に関する事項
構造・規模(全体):鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付7階建
家屋番号:東中野一丁目110番7の34
延床面積:57.00㎡(公簿)
部屋タイプ:3LDK
竣工年月:1982年11月
権利:所有権(区分所有)
法令上の制限
都市計画:市街化区域
用途地域:近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
防火指定:防火地域、準防火地域
建蔽率:80%、60%
容積率:400%、200%

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ファンドの運用開始以降は、投資された会員様のみご覧いただけます。

本ファンドへの投資リスクについて

以下には、お客様が本ファンドとの間で匿名組合契約(以下、「本匿名組合契約」といいます。)を締結すること及び同契約に基づき匿名組合出資(以下「本匿名組合出資」といいます。)を行うことに関して、リスク要因となる主な事項を記載しておりますが、これらはお客様が本ファンドに対して行う本匿名組合出資に関するすべてのリスクを網羅したものではありません。お客様は、ファンドへの投資を行おうとする際には、当社から交付される契約締結前交付書面に記載された事項その他の事項を参照し、自己のご判断と責任において、慎重に検討を行ったうえで、投資を行って頂きますようお願いいたします。

出資元本に関するリスク

お客様が行った本匿名組合出資に基づき払い込まれた金銭は、その利益配当や元本の返還が保証されたものではありません。そのため、不動産市場の変動、自然災害等による不動産の滅失・毀損等により不動産価値が減少した場合や、本ファンドの営業者であるSPCの信用状態が悪化した場合、本ファンドの営業にあたり想定以上の費用・損失等が生じた場合等には、お客様への利益配当がなされず、またはお客様が本匿名組合出資に基づき出資した元本額が欠損するなどの損失が発生するおそれがあります。

不動産に関するリスク

不動産市場の変動や、賃料水準・空室率その他の経済的要因、自然災害等の外的要因による不動産の滅失・毀損、土壌汚染等の不動産の瑕疵その他の事由により、本ファンドが運用対象としている不動産において、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が低下することがあります。この場合、お客様への利益配当がなされず、またはお客様が本匿名組合出資に基づき出資した元本額が欠損するなどの損失が発生するおそれがあります。

ノンリコースローンに係るレバレッジリスク

本ファンドの営業者であるSPCは、お客様及び当社からの出資金以外に、金融機関からノンリコースローンにより資金を調達します。この場合、お客様の本匿名組合出資に係る権利等(配当金支払請求権や出資金返還請求権)が、当該金融機関による貸付けに係る権利等に比べて、その支払順位が劣後するように条件設定され、当該金融機関による貸付けに係る権利等が上位債権となります(以下、この場合の当該金融機関を「上位貸付人」といい、上位貸付人による貸付けを「上位ローン」といいます。)。したがって、お客様の本匿名組合出資に係る権利等に優先して上位ローンに対する弁済が優先して行われ、お客様に対しては利益配当や元本の一部又は全部が弁済されないことがあります。また、上位貸付人が不動産について設定した担保権を実行することによりお客様にとって望ましくない時期及び条件で当該不動産が売却若しくは上位貸付人により取得される可能性があり、お客様への利益配当や、お客様が本匿名組合出資に基づき出資した元本の返還に悪影響が生じるおそれがあります。さらに、本匿名組合出資に係る権利等に優先して上位貸付人に返済される上位ローンによりレバレッジを効かす結果、本匿名組合出資に係る権利等にはレバレッジリスク、すなわち、当該不動産が値下がりした場合には元本毀損の可能性が大きく増幅されるリスクが存在します(例えば、1億円の投資対象物件に対して、5,000万円を上位ローン、残り5,000万円を匿名組合出資にて調達した場合において、不動産価格が想定よりも20%下落し8,000万円で売却したとすると、匿名組合出資の元本は20%毀損するのではなく40%毀損することになります。なお、本ファンドのように優先劣後構造がある場合は、借入元本の返済後の残額については、先に優先出資に基づく出資元本に充てられ、さらにその残額が劣後出資に基づく出資元本に充てられます。)。
また、営業者は、上記に記載の金融機関からのノンリコースローンの他、対象不動産の修繕・バリューアップ工事に係る費用の一部について、当社連結子会社からノンリコースローンにより資金を調達する可能性があります。この場合、当該当社連結子会社による貸付けに係る権利等に関しても、金融機関による貸付けに係る権利等と同じく、お客様の本匿名組合出資に係る権利等に優先して弁済が行われますので、上記同様にレバレッジリスクが生じます。

本ファンド営業者のクレジットリスク

本ファンドの営業者であるSPCにおいて、債務超過若しくは支払不能といった事態が発生した場合、倒産手続等が開始した場合、財産についての仮差押え若しくは差押え、又はこれらに類する処分がなされた場合などにおいては、本ファンドはその財産の運用を中断せざるを得なくなり、お客様への利益配当や、お客様が本匿名組合出資に基づき出資した元本の返還に悪影響が生じるおそれがあります。

当社のクレジットリスク

当社は、営業者との間のアセット・マネジメント契約に基づき、営業者が本事業として営む不動産取引に係る業務の全部を受託するとともに、劣後出資を行うことを予定しているほか、状況に応じてお客様と同一の匿名組合契約に基づき優先出資を行う場合があります。この場合において、アセット・マネジャーである当社に債務超過若しくは支払不能といった事態が発生した場合、倒産手続等が開始した場合、財産についての仮差押え若しくは差押え、又はこれらに類する処分がなされた場合などにおいては、本匿名組合はその財産の運用を中断せざるを得なくなる場合があります。また、当社連結子会社は、本事業の開始時点において、売主として対象不動産を営業者に対して譲渡致しますが、当社が当該対象不動産を運用する営業者に対して行う、優先出資及び劣後出資の合計割合が5%を超過する場合には、当社連結子会社から営業者への対象不動産の譲渡の真正売買性(以下「本真正売買性」といいます。)が否定される可能性があります。本真正売買性が否定される場合において、当社の信用状況が悪化し、倒産手続きに入ったときには、当社が本事業に係る対象不動産を所有しているものと扱われ、本事業に係る対象不動産が当該倒産手続きに服することとなるおそれがあります。かかる事由が生じた場合、本匿名組合出資持分の価値が低下し、お客様が出資した元本額が欠損するなどの損失が発生するおそれがあります。

不動産の流動性に関するリスク

不動産は、個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、必ずしも想定どおりの時期に、想定どおりの価格で取得・処分できないおそれがあります。

匿名組合員出資持分の流動性に関するリスク

お客様が本匿名組合出資に基づき取得する匿名組合出資持分(以下「本匿名組合出資持分」といいます。)は、本ファンド運用期間中、営業者の事前の承諾がない限り、原則として、第三者への譲渡ができません。また、やむを得ない事情による場合を除き、本ファンド運用期間中の途中解約は原則できません。そのため、お客様の希望される時点で本匿名組合出資持分の譲渡・解約ができず、当該持分を換金できないおそれがあります。
また、「ノンリコースローンに係るレバレッジリスク」に記載の上位ローンに係る債務の弁済が、お客様の本匿名組合契約に係る元本の返還よりも優先されるため、お客様の本匿名組合契約が解約により終了した場合(なお、上記のとおり、やむを得ない事情が存在する場合を除き、本匿名組合契約を解約することはできません。)でも、本匿名組合出資に係る元本の返還は、本事業が終了し、上位ローンに対する弁済が完了するまで留保され、解約の時点で換金できないおそれがあります。

本ファンドのクーリング・オフについて

本匿名組合契約は、クーリング・オフの対象になります。
本匿名組合契約のお取引につきましては、金融商品取引業等に関する内閣府令第70条の2第2項第6号及び不動産特定共同事業法第26条第1項(クーリング・オフ制度)の規定の適用があります。お客様が不動産特定共同事業法第25条の書面(契約成立時交付書面)の交付を受けた日から起算して8日間を経過するまでの間、第四号事業者である当社に対して書面によって通知することにより、当該申込みを撤回、又は本匿名組合契約を解除することができます(クーリング・オフの書面はこちらをクリックしてください。)。