TOSEI Real Estate Crowd

BUSINESS FLOW「トーセイ不動産クラウド」の仕組み

トーセイ不動産クラウドの最大の特徴は、投資対象となる不動産を保有し不動産事業を行う主体が不動産特定共同事業者ではなく特例事業者(SPC)としていることです。これにより資産である不動産やSPCが不動産特定共同事業者の倒産リスクから守られる仕組みとなっています。

概念図

優先出資、劣後出資、借入金の割合は案件により異なり、いずれかの割合がゼロとなる場合もございます。
以下では、優先劣後構造をもつ案件の仕組みをご説明いたします。

1
お客様は、不動産特定共同事業法に基づき、SPC(特例事業者)と匿名組合契約を締結します。

2
お客様は、トーセイ経由でSPCに出資金をお払込みいただきます。皆様からご出資いただく金額の合計は、「優先出資」として取り扱いをいたします。残りの持分を劣後出資者(トーセイまたは他投資家)が劣後出資し、残りを銀行借入により調達いたします。こちらの資金を元にSPCがトーセイより不動産を取得致します。
※案件ごとに出資、借入金の割合は異なります。借入金(ローン)を行わないケースもございます。
3
トーセイはSPC(特例事業者)より委託を受け、SPCが保有する運用資産をテナントに賃貸し、テナントより賃貸料等を受領、賃貸費用(固定資産税、損害保険料、光熱水道費等)を支払うなどの賃貸事業の管理運営を行います。また必要に応じ、法令で定められる範囲におけるリニューアル工事などを行い、不動産価値を高めます。
4
SPC(特例事業者)は、賃貸事業から得られる賃貸利益より、まず優先出資者であるお客様に分配金を支払います。その後、劣後出資者はお客様に劣後して分配金を受け取ります。また、その際トーセイは定められた運用に関する報酬(アセットマネジメントフィー)を受領いたします。
5
トーセイは、匿名組合契約の期間終了までに運用資産を売却致します。契約終了後にまず優先出資者(お客様)に対して出資元本の返還と売却益が生じた際は契約に基づいた分配金をお支払いいたします(ケース① -1)。その際売却損が発生した場合は劣後出資者(トーセイまたは他投資家)の出資額の範囲までは劣後出資者が優先的に負担を致します。これにより、売却時損失が劣後出資額以内であればお客様の出資元本はSPCより全額返還される仕組みとなっています(ケース① -2)。
尚、売却時損失が劣後出資額以上の際は、お客様の出資元本が毀損いたします(ケース① -3)。

優先劣後構造の有無と
売却損益の相関について

優先劣後構造がある場合は、優先出資者の元本毀損リスクは下がる一方、売却益が発生した場合に受けられる売却時配当は劣後出資者に比して少なくなります。
優先劣後構造がない場合には、出資者の元本毀損リスクが上がる一方、売却益が発生した場合に受けられる売却時配当は大きくなります。

ケース① -1優先劣後構造有り
売却益が生じた場合

優先劣後構造有り売却益が生じた場合

ケース① -2優先劣後構造有り
売却損が生じ劣後部分が毀損する場合

優先劣後構造有り売却損が生じ劣後部分が毀損する場合

ケース① -3優先劣後構造有り
売却損が生じ優先出資部分が毀損する場合

優先劣後構造有り売却損が生じ優先出資部分が毀損する場合

ケース② -1優先劣後構造なし
売却益が生じた場合

優先劣後構造なし売却益が生じた場合

ケース② -2優先劣後構造なし
売却損が生じた場合

優先劣後構造なし売却益が生じた場合

※優先出資、劣後出資、借入れの割合は案件により異なり、いずれかの割合がゼロとなる場合もございます。
詳しくは、案件詳細をご確認ください。