TREC FUNDINGの仕組み

BUSINESS FLOW

TREC FUNDINGの仕組み

TREC FUNDINGの基本的な仕組み

TREC FUNDINGの最大の特徴は、投資対象となる不動産を保有し不動産特定共同事業（不特事業）を行う主体を、トーセイ（不動産特定共同事業者）ではなく、トーセイとは別に不特事業専用に設立したSPC（特例事業者）としていることです。
これにより、資産である不動産やSPCが不動産特定共同事業者の倒産リスクから守られる仕組みとなっています（倒産隔離）。

※優先出資、劣後出資、借入金の割合は案件により異なります。優先劣後構造がない場合や借入を行わない場合もございます。
※トーセイによる出資比率等によっては、SPCが連結子会社扱いとなり、トーセイの信用リスクの影響を受ける可能性があります。
※対象不動産は、原則としてトーセイグループが一旦保有（ブリッジ）している物件をSPCが譲り受ける予定ですが、案件によっては、第三者からSPCが直接購入する可能性もございます。
※建物管理・賃貸管理等のプロパティマネジメントに関しては、原則、トーセイグループのトーセイ・コミュニティやプリンセススクゥエアーが行いますが、案件によっては、第三者に委託する可能性もございます。
※詳しくは、各ファンドの案件詳細をご確認ください。

優先劣後構造の有無と売却損益の関係について

優先劣後構造とは、優先出資者と劣後出資者に分けて出資を募り、収益分配や元本償還に優先順位をつける仕組みです。
劣後出資者が売却損を先に負担することで、投資家の皆さまに出資いただく優先出資部分の元本毀損リスクが軽減されます。

優先劣後構造を採用し、トーセイが物件売主となる案件の仕組み

不動産特定共同事業法に基づき、SPC（特例事業者）と匿名組合契約を締結します。

トーセイ経由でSPCに出資金をお払込みいただきます。皆様からご出資いただく金額の合計は「優先出資」として取り扱い、残りの持分をトーセイまたは他投資家が劣後出資し、残りを銀行借入により調達します。こちらの資金を元にSPCがトーセイより不動産を取得します。
※案件ごとに出資、借入金の割合は異なります。借入を行わないケースもございます。

トーセイはSPCより委託を受け、対象不動産をテナントに賃貸し、運用を行います。また必要に応じ、法令で定められた範囲でリニューアル工事などバリューアップを行い、不動産価値を高めます。

SPCは賃貸事業から得られる賃貸利益より、まず優先出資者であるお客様に分配金を支払います。
その後、劣後出資者はお客様に劣後して分配金を受け取ります。
また、その際トーセイは定められた運用に関する報酬（アセットマネジメントフィー）を受領します。

トーセイは匿名組合契約の期間終了までに運用資産を売却します。売却後、まず優先出資者に対して出資元本の返還と売却益が生じた際は契約に基づいた分配金をお支払いします（ケース① -１）。
その際売却損が発生した場合は劣後出資者の出資額の範囲までは劣後出資者が優先的に負担します。
これにより、売却時損失が売却時における劣後出資額以内であればお客様の出資元本はSPCより全額返還される仕組みとなっています（ケース① -２）。
なお、売却時損失が劣後出資額以上の際は、お客様の出資元本が毀損します（ケース① -３）。