TOSEI Real Estate Crowd

WHAT IS REAL ESTATE CROWDFUNDING不動産クラウドファンディングとは?

はじめに「クラウドファンディング」
言葉の由来について

クラウドファンディングの言葉の由来は、群衆という意味の「CROWD」と、資金調達の「FUNDING」を合わせた造語です。

クラウドファンディングとは、「こんなものやサービスを作りたい」「世の中の問題を、こんな風に解決したい」といったアイデアやプロジェクトを持つ起案者が、専用のインターネットサイトを通じて、世の中に呼びかけ共感した人から広く資金を集める方法です。

クラウドファンディング概念図

不動産クラウドファンディングとは
新しい不動産投資手法です。

これまで「不動産」への投資は、資産形成のための有効な手段の一つとして長い間行われてきました。その具体的な方法としては、一般的には大きく分けて直接不動産を所有する「直接投資」と、2001年から開始されたJ-REIT(上場不動産投資信託)や私募ファンド等に投資をする「間接投資」の二つがありました。
そして、2017年12月に国土交通省により「不動産特定共同事業法」という法律が改正され、インターネットで投資家様が投資を行えるようになった3つ目の不動産投資の方法が「不動産クラウドファンディング」です。

(注)不動産特定共同事業法に基づくクラウドファンディング以外にも、貸付型クラウドファンディングや金融商品取引法に基づくクラウドファンディング等も不動産クラウドファンディングと呼ばれています。

<2017年12月以前の不動産投資(個人投資家)> 不動産クラウドファンディング概念図

「価格変動性の低さ」と
「少額で始められる」ことが特徴です。

一般的な不動産投資である現物不動産を直接保有する場合は自分で不動産を保有していますので、自分の判断で好きなように不動産を運用することができ、運用次第で大きなリターンを得られる可能性があります。ただ、より大きなリターンを得るためには多額の投資資金が必要となり、その一部を銀行からの借入によって調達する場合も多くなり、運用を誤ると大きな損失を被る恐れがあります。また、不動産は流動性が低いため、売却したいときにすぐに売却できない可能性があります。

また、上場しているJ-REITへの投資もありますが、株式市場の変動に大きく左右されるため、利回り商品ではありますが、株価の暴落が発生すればその価格は変動します。それに対し不動産クラウドファンディングでは価格に日々の変動は大きく生じないため、投資家の皆さまは期限が到来し資金の返還がなされるまで、配当を確認するのみで、日々の値動きに翻弄されることはありません。ただ、原則として途中換金ができないため、投資を行った後は、投資元本の回収は満期日が到来するまでできない点には注意が必要です。

「現物不動産」「J-REIT」「不動産クラウドファンディング」の違い 現物不動産」「J-REIT」「不動産クラウドファンディング」の違い

不動産ソーシャルレンディング
(貸付型クラウドファンディング)との違い

不動産ソーシャルレンディング
(貸付型クラウドファンディング)の仕組み

ソーシャルレンディングとは、お金を借りたい会社(借り手)とお金を運用して増やしたい人(貸し手)をマッチングするサービスです。個人から資金を集めるという仕組みを持つため、ソーシャルレンディングはクラウドファンディングの一つとして分類され、融資型もしくは貸付型クラウドファンディングと呼ばれることもあります。ソーシャルレンディングの分配金は融資した資金の返済金利から運営会社の報酬を差し引いた額が投資家の皆さまの分配金となります。金利は固定金利であることが一般的なため、分配金は一定となります。よって実質的な投資対象の不動産投資にかかる利益は享受することはできません。なお、貸付先の不動産業者の業績が悪化し資金の回収が困難になった際は、配当が滞ったり、元本が毀損する可能性が高く、比較的リスクの高い投資と言わざるを得ません。

不動産ソーシャルレンディング概念図

エクイティ型もしくは投資型クラウドファンディングの仕組み

これに対し、トーセイ不動産クラウドでは不動産を保有するための会社(SPC)に直接出資を行なう、エクイティ型もしくは投資型クラウドファンディングと呼ばれる仕組みです。配当は不動産からの運用益、売却益が元となり、運用実績、売却価格により分配金は変動します。不動産ソーシャルレンディングと比べると出資金による投資対象、事業状況が明確であり、想定収益以上の収益が出た際にはその利益が享受できるメリットがある一方、損失が出た際は当初の配当額が享受できない、場合によっては元本が毀損するリスクもあり、現物不動産の直接保有に近い事業参画感が大きい投資とも言えます。
なお、トーセイ不動産クラウドでは、SPC(特例事業者)を用いることにより不動産特定共同事業者の倒産リスクから隔離を図る仕組みを採用する他、案件によっては「優先劣後構造」の採用により投資家様の元本棄損リスクを抑える商品の提供も行って参ります。

トーセイ不動産クラウド概念図