TOSEI Real Estate Crowd

TREC3号 区分マンションファンド浅草・月島

予定分配率(年率) 予定運用期間
5.0%
2年
6ヶ月

募集概要

投資対象
区分収益マンション8戸
状況
運用中
募集種別
匿名組合型(不特法2条3項2号)
優先劣後
あり
募集締切
2022年3月7日 24時00分

募集総額 135,000,000円
(最低成立金額 135,000,000円)

100%

申込総額 135,000,000円

予定分配率(年率)
5.0%
予定運用期間
2年6ヶ月
レバレッジ(借入)
あり
1口あたり出資金額
10,000円
最低出資口数
1口
期中配当
半年
途中解約
不可
備考
 
  • 投資概要
  • 物件概要
  • リターン
  • リスク

投資概要

「TREC3号 区分マンションファンド浅草・月島」は、東京都台東区西浅草に所在する区分所有マンション7戸および東京都中央区佃に所在する区分所有マンション1戸を購入し運用を行います。
本ファンドでは、賃借人からの賃料収入等を原資として、投資家の皆様に期中の利益を分配するとともに、最終的に不動産市場で売却することにより、売却益を投資家の皆様に分配することを想定しています。

なお、TREC3号へ組み入れる物件はすべて、中古区分マンションの買取リノベ再販事業に強みを持つ、プリンセスグループが保有しております。プリンセスグループ3社(株式会社プリンセススクゥエアー、株式会社ジー・ピー・アセット、株式会社レッツクリエイション)は、2021年9月にトーセイの連結子会社となっています。

ファンドの特徴

◆複数物件の組み入れ
複数の住戸を1つのファンドに同時に組み入れて運用します。対象資産を分散することで、安定した賃貸収入を得られるだけでなく、運用期間中に適時、投資用マンションとして売却、または入居者退去時にバリューアップ工事を施し居住用マンションとして売却することにより、売却益を享受することも可能とします。
※運用期間内に一部住戸を売却する場合がございます。

◆優先劣後構造の採用
トーセイ不動産クラウドの特徴である、スポンサーからの倒産隔離機能を保ちつつ、「優先劣後構造」の仕組みを採用することで、投資家の皆さまに出資いただく優先出資部分の元本の安全性を高めます。
対象不動産の売却時に損失が発生した場合、売却損は劣後出資者であるトーセイが先に負担いたします。これにより、売却損が売却時における劣後出資額以内であれば、投資家の皆さまに出資いただいた優先出資元本は毀損しません。

※上記の図は、優先劣後構造の仕組みを説明するためのものであり、実際の借入金、匿名組合出資(優先)、匿名組合出資(劣後)の金額の割合を示すものではありません。

マーケット情報

[浅草]
・古くから栄え、江戸時代に発展を遂げた浅草には、下町の趣があります。観光地としても有名なエリアですが、スーパーやコンビニ、ドラッグストア等、生活に必要なお店は一通りそろっており、近隣には大型ディスカウントストアもあります。
・本物件は、つくばエクスプレス「浅草」駅徒歩3分に位置し、東京メトロ銀座線・都営浅草線「浅草」駅、東京メトロ銀座線「田原町」駅も利用可能で、あわせて4路線が利用できます。主要駅へのアクセスも良く、空港へも一本で行くことができ、通勤や通学の拠点としての需要が見込めます。

[月島]
・再開発が進み、近代的なオフィスビルやタワーマンションが立ち並んでおり、ベイサイドからは綺麗な夜景を楽しむことができます。
・本物件は、「月島」駅徒歩6分に位置します。東京メトロ有楽町線と都営大江戸線の2路線が利用でき、有楽町や六本木、新宿など、都心部へのアクセスに便利です。また、首都高速の出入口も近く、車利用者にとっての利便性も高いエリアです。

運用方針

・本物件の稼働率は2021年12月末日現在100%となっております。
・賃借人に対して、契約更新のタイミングで適正賃料への引き上げ交渉を行い、キャッシュフローの向上に努めます。また、賃貸借契約が終了し、入居者退去時には適宜バリューアップ工事を行い、居住用マンションとして売却することも企図します。
・上記施策により、本物件の不動産価値を与えられた条件下において最大化した上で、最終的には不動産市場にて売却を行います。

スケジュール

[一般募集期間] ※先着制
一般募集開始日
2022年2月18日(金)15時00分
一般募集期間
2022年2月18日(金)15時00分
~2022年3月7日(月)24時00分
キャンセル待ちについて
申込は先着順となっておりますが、申込総額が募集総額に達した場合であっても、以降の申込は補欠リストとして登録されます。何らかの事情により成立済みの申込がキャンセルとなった場合、その減少分を補填するために、原則先着順にて「補欠当選メール」が送信され、契約が成立いたします。
 

本ファンドでは、上記の一般募集期間に先行して、下記のとおり「TREC2号 川崎オフィスビル投資ファンド」にご出資いただいた会員様限定の申込期間を設けさせていただきます。

 
[TREC2号出資者限定申込期間]
限定申込開始日
2022年2月15日(火)15時00分
限定申込期間
2022年2月15日(火)15時00分
~2022年2月17日(木)15時00分
注意
限定申込期間内に会員様それぞれがお申込みいただける金額は、TREC2号へご出資いただいた金額を上限とさせていただきます。(TREC2号にご出資いただいたすべての方へ投資機会を提供するため。)
※TREC2号を超える金額の出資申込を希望される場合、原則、2月18日(金)15時00分に開始する一般募集期間に追加でお申込みいただけます。ただし、一般募集期間のお申込みは先着制となっており、枠に限りがございますことをご了承ください。
※限定申込期間は、TREC2号にご出資いただいていない会員様はお申込みいただけません。
 
運用開始予定日
2022年3月24日(木)
想定運用期間
30ヶ月間(2年6ヶ月間)
※実際の運用期間は、対象不動産の売却時期が不動産市況等により左右しうるため、早期に終了または延長する場合があります。
また、運用期間内に、対象不動産のうち一部住戸を売却する場合があり、その場合には元本の一部を早期償還する場合がございます。
金銭分配時期
年2回(毎年10月末日、4月末日予定)
※初回の分配は2022年10月末日(予定)
金銭分配方法
分配金額から源泉徴収税額(20.42%相当)を控除した後の金額を、トーセイ不動産クラウド専用の預り金口座にお振込みします。
出金を希望される場合は、マイページよりお手続きいただけます。なお、出金時の振込手数料は投資家の皆さまの負担とします。

 

その他ご確認頂きたい事項

別紙(リンク)をご確認ください。

物件概要①

[浅草]
建物名称
アイル イムーブル浅草(全36戸)
うち7戸を本ファンドに組み入れ
所在地
東京都台東区西浅草3丁目26番2(Map)
地番
東京都台東区西浅草三丁目26番1, 17, 7, 18, 25
交通
つくばエクスプレス「浅草」駅 徒歩3分
東京メトロ銀座線「田原町」駅 徒歩10分
東京メトロ銀座線・都営浅草線「浅草」駅 徒歩13分
土地に関する事項
敷地面積:248.04㎡(公簿)
地目:宅地
道路:西側約11m公道、南側約11m公道
権利:所有権(敷地権)
建物に関する事項
構造・規模(全体):鉄筋コンクリート造陸屋根 地上10階建
家屋番号:西浅草三丁目 26番1の601, 701, 801, 802, 803, 901, 1001
延床面積:(601, 701, 801, 901, 1001)41.30㎡, (802)37.45㎡, (803) 38.11㎡(公簿)
部屋タイプ:1LDK
竣工年月:2015年6月
権利:所有権(区分所有)
法令上の制限
都市計画:市街化区域
用途地域:商業地域
防火指定:防火地域
建蔽率:80%
容積率:500%
不動産調査資料
物件に関する調査資料です。第三者への提供および配布は行わないでください。
不動産鑑定概要

 

物件概要②

[月島]
建物名称
シティフロントタワー(全290戸)
うち1戸を本ファンドに組み入れ
所在地
東京都中央区佃1丁目11番9(Map)
地番
東京都中央区佃一丁目50番1
交通
東京メトロ有楽町線「月島」駅 徒歩6分
都営大江戸線「月島」駅 徒歩6分
土地に関する事項
敷地面積:30,291.75㎡(公簿)
地目:宅地
道路:東側約25m公道、南側約7.4m公道
権利:所有権(敷地権)
建物に関する事項
構造・規模(全体):鉄骨鉄筋コンクリート・鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根 地下2階付31階建
家屋番号:佃一丁目 50番1の1408
延床面積:(1408)56.50㎡(公簿)
部屋タイプ:1LDK
竣工年月:1991年8月
権利:所有権(区分所有)
法令上の制限
都市計画:市街化区域
用途地域:第一種住居地域
防火指定:防火地域
建蔽率:60%
容積率:400%
不動産調査資料
物件に関する調査資料です。第三者への提供および配布は行わないでください。
不動産鑑定概要

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ファンドの運用開始以降は、投資された会員様のみご覧いただけます。

本ファンドへの投資リスクについて

以下には、お客様が本ファンドとの間で匿名組合契約(以下、「本匿名組合契約」といいます。)を締結すること及び同契約に基づき匿名組合出資(以下「本匿名組合出資」といいます。)を行うことに関して、リスク要因となる可能性がある主な事項を記載しておりますが、これらはお客様が本ファンドに対して行う本匿名組合出資に関するすべてのリスクを網羅したものではありません。お客様は、ファンドへの投資を行おうとする際には、当社から交付される契約締結前交付書面に記載された事項その他の事項を参照し、自己のご判断と責任において、慎重に検討を行ったうえで、投資を行って頂きますようお願いいたします。

出資元本に関するリスク

お客様が行った本匿名組合出資に基づき払い込まれた金銭は、その元本の返還が保証されたものではありません。そのため、不動産市場の変動、自然災害等による不動産の滅失・毀損等により不動産価格が減少した場合や、本ファンドの営業者であるSPCの信用状態が悪化した場合、本ファンドの営業にあたり想定以上の費用・損失等が生じた場合等には、お客様への利益配当や、お客様が本匿名組合出資に基づき出資した元本の返還に悪影響が生じるおそれがあります。

不動産に関するリスク

不動産市場の変動や、賃料水準・空室率その他の経済的要因、自然災害等の外的要因による不動産の滅失・毀損、土壌汚染等の不動産の瑕疵その他の事由により、本ファンドが運用対象としている不動産において、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が低下することがあります。この場合、お客様への利益配当や、お客様が本匿名組合出資に基づき出資した元本の返還に悪影響が生じるおそれがあります。

ノンリコースローンに係るレバレッジリスク

本ファンドの営業者であるSPCは、お客様及び当社からの出資金以外に、金融機関からノンリコースローンにより資金を調達します。この場合、お客様の本匿名組合出資に係る権利等(配当金支払請求権や出資金返還請求権)が、当該金融機関による貸付けに係る権利等に比べて、その支払順位が劣後するように条件設定され、当該金融機関による貸付けに係る権利等が上位債権となります(以下、この場合の当該金融機関を「上位貸付人」といい、上位貸付人による貸付けを「上位ローン」といいます。)。したがって、お客様の本匿名組合出資に係る権利等に優先して上位ローンに対する弁済が優先して行われ、お客様に対しては利益配当や元本の一部又は全部が弁済されないことがあります。また、上位貸付人が不動産について設定した担保権を実行することによりお客様にとって望ましくない時期及び条件で当該不動産が売却若しくは上位貸付人により取得される可能性があり、お客様への利益配当や、お客様が本匿名組合出資に基づき出資した元本の返還に悪影響が生じるおそれがあります。さらに、本匿名組合出資に係る権利等に優先して上位貸付人に返済される上位ローンによりレバレッジを効かす結果、本匿名組合出資に係る権利等にはレバレッジリスク、すなわち、当該不動産が値下がりした場合には元本毀損の可能性が大きく増幅されるリスクが存在します(例えば、優先劣後構造がない場合で、1億円の投資対象物件に対して5,000万円のノンリコースローンを調達している場合において、不動産価格が想定よりも20%下落し8,000万円で売却したとすると、匿名組合出資の元本は20%毀損するのではなく40%毀損することになります。なお、本ファンドのように優先劣後構造がある場合は、借入元本の返済後の残額については、先に優先出資に基づく出資元本に充てられ、さらにその残額が劣後出資に基づく出資元本に充てられます。)。

本ファンド営業者のクレジットリスク

本ファンドの営業者であるSPCにおいて、債務超過若しくは支払不能といった事態が発生した場合、倒産手続等が開始した場合、財産についての仮差押え若しくは差押え、又はこれらに類する処分がなされた場合などにおいては、本ファンドはその財産の運用を中断せざるを得なくなり、お客様への利益配当や、お客様が本匿名組合出資に基づき出資した元本の返還に悪影響が生じるおそれがあります。

当社のクレジットリスク

当社は、営業者との間のアセット・マネジメント契約に基づき、営業者が本事業として営む不動産取引に係る業務の全部を受託するとともに、劣後出資を行うことを予定しているほか、状況に応じてお客様と同一の匿名組合契約に基づき優先出資を行う場合があります。この場合において、アセット・マネジャーである当社に債務超過若しくは支払不能といった事態が発生した場合、倒産手続等が開始した場合、財産についての仮差押え若しくは差押え、又はこれらに類する処分がなされた場合などにおいては、本匿名組合はその財産の運用を中断せざるを得なくなる場合があります。また、当社連結子会社は、本事業の開始時点において、売主として対象不動産を営業者に対して譲渡致しますが、当社が当該対象不動産を運用する営業者に対して行う、優先出資及び劣後出資の合計割合が5%を超過する場合には、当社連結子会社から営業者への対象不動産の譲渡の真正売買性(以下「本真正売買性」といいます。)が否定される可能性があります。本真正売買性が否定される場合において、当社の信用状況が悪化し、倒産手続きに入ったときには、当社が本事業に係る対象不動産を所有しているものと扱われ、本事業に係る対象不動産が当該倒産手続きに服することとなるおそれがあります。かかる事由が生じた場合、本匿名組合出資持分の価値が低下し、お客様が出資した元本額が欠損するなどの損失が発生するおそれがあります。

不動産の流動性に関するリスク

不動産は、個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、必ずしも想定どおりの時期に、想定どおりの価格で取得・処分できないおそれがあります。

匿名組合員出資持分の流動性に関するリスク

お客様が本匿名組合出資に基づき取得する匿名組合出資持分(以下「本匿名組合出資持分」といいます。)は、本ファンド運用期間中、営業者の事前の承諾がない限り、原則として、第三者への譲渡ができません。また、やむを得ない事情による場合を除き、本ファンド運用期間中の途中解約は原則できません。その為、お客様の希望される時点で本匿名組合出資持分の譲渡・解約ができず、当該持分を換金できないおそれがあります。
また、「ノンリコースローンに係るレバレッジリスク」に記載の金融機関からの貸付(「上位ローン」といいます。)に係る債務の弁済が、お客様の本匿名組合契約に係る元本の返還よりも優先されるため、お客様の本匿名組合契約が解約により終了した場合(なお、上記のとおり、やむを得ない事情が存在する場合を除き、本匿名組合契約を解約することはできません。)でも、本匿名組合出資に係る元本の返還は、本事業が終了し、上位ローンに対する弁済が完了するまで留保され、解約の時点で換金できないおそれがあります。

本ファンドのクーリング・オフについて

本匿名組合契約は、クーリング・オフの対象になります。
本匿名組合契約のお取引につきましては、金融商品取引業等に関する内閣府令第70条の2第2項第6号及び不動産特定共同事業法第26条第1項(クーリング・オフ制度)の規定の適用があります。お客様が不動産特定共同事業法第25条の書面(契約成立時交付書面)の交付を受けた日から起算して8日を経過するまでの間、第四号事業者である当社に対して書面によって通知することにより、当該申込みを撤回、又は本匿名組合契約を解除することができます(クーリング・オフの書面はこちらをクリックしてください。)。