TOSEI Real Estate Crowd

TREC2号 川崎オフィスビル投資ファンド

予定分配率(年率) 予定運用期間
5.22%
3年
0ヶ月

募集概要

投資対象
オフィスビル
状況
成立
募集種別
匿名組合型(不特法2条3項2号)
優先劣後
なし
募集締切
2021年1月12日 24時00分

募集総額 325,400,000円
(最低成立金額 32,540,000円)

100%

申込総額 325,400,000円

予定分配率(年率)
5.22%
予定運用期間
3年0ヶ月
レバレッジ(借入)
なし
1口あたり出資金額
100,000円
最低出資口数
1口
期中配当
半年
途中解約
不可
備考
   
  • 投資概要
  • 物件概要
  • リターン
  • リスク

投資概要

「TREC2号 川崎オフィスビル投資ファンド」(以下、「本ファンド」といいます。)は、神奈川県川崎市川崎区に所在するオフィスビルの土地及び建物(以下これらを総称して「本物件」といいます。)を購入し運用を行います。本ファンドでは、賃借人からの賃料収入等を原資として、投資家の皆様に期中の利益を分配するとともに、最終的には不動産市場で売却することにより、売却益を投資家の皆様に分配することを想定しています。なお、202116日以降は、最低成立金額を32,540,000円と再度設定し(以下「本再設定」といいます。)、当社が不足額を本ファンドに出資すること(当社によるセイムボート出資)により、本ファンドの成立を図る所存です。本再設定により不足分を当社が出資することから、当社が当初想定していた料率(5%程度)以上の割合で本ファンドに出資を行う状況が生じえますところ、これにより、当社の信用状況が悪化することなどによって、本ファンドに影響(以下「本影響」といいます。)が生じる可能性があります(本影響の詳細な内容は、右のリンク先に表示される変更後の契約締結前書面にてご確認下さい。)。

本物件の特徴

本物件が所在する川崎市は、神奈川県で横浜市に次ぐ人口を有する一大中核都市であり、政令指定都市にも指定されています。本物件は、川崎駅南東側の商業エリアに位置し、JR東海道線・京浜東北線・南武線「川崎」駅から徒歩約9分、京浜急行線「京急川崎」駅から徒歩10分と高い交通利便性を有しています。

川崎エリアのオフィスマーケット

川崎駅乗降客数の推移

川崎駅の乗降客数は増加傾向にあり、特に駅東口の整備が終わった2011年あたりから大幅な増加傾向にあります。特に定期乗降客数の増加が顕著であり、通勤・通学の出発地、到着地として利用が増えており、住商共存エリアとして今後も発展を続けるエリアと考えられます。

川崎駅既存ビル 空室率の推移


川崎駅周辺のオフィスビル空室率はリーマンショック以降は大きく低下傾向にあり、今後も安定的な需要が見込まれると考えられます。
また、コロナウイルスによるオフィス市況への影響ですが、リモートワークへのシフトにより一部の大企業において大型フロアの解約が見受けられますが、当該物件のような100坪以下の比較的小規模のオフィスについては、大きな変動は見られず、今後も一定の需要が見込まれると想定されております。 

川崎駅オフィスビル 賃料の推移

川崎駅周辺の賃料はリーマンショック後に一旦低下したものの2019年には坪13,000円を突破し、旺盛なオフィス需要が見受けられます。 当該物件の現況における平均賃料は坪11,270円と築年数を勘案すれば概ね妥当な水準と言えるも、一部に坪10,000円を割るフロアもあることから、バリューアップによる居住性、ビル外観の向上と合わせ、契約更新時等における賃料増額交渉を適宜行って参ります。

バリューアップ工事により物件価値向上

本物件は築30年程度ということもあり、トーセイグループでの取得以前は、消防設備や建物設備等に劣化が目立っていました。それに対してエントランス周りのリノベーション工事等を実施しております。

運用方針

本物件の稼働率は2020年11月末日現在、100%となっており、本ファンドの運用期間中における平均稼働率も95%以上で運営することを目指します。また、トーセイグループで取得する以前からの賃借人に対しては、契約更新のタイミングで、適正賃料への引き上げ交渉を行い、キャッシュフローの向上に努めます。さらに、エンジニアリングレポートにて指摘の非遵法箇所の改修、是正に加え、経年劣化の見られる外壁周りの改修工事も行い不動産価値の向上に努めます。これら施策により本物件の価値を高めた上で、最終的には不動産市場にて本物件の売却を行います。

投資スキームの概要

本ファンドは、不動産特定共同事業法上の「不動産特定共同事業」(同法第2条第4項)のうち、「特例事業」(同条第8項)に該当するものです。具体的な投資スキームは以下のとおりです。
①投資家の皆様は、不動産特定共同事業法上の特例事業者(同条第9項)である合同会社トレック・ムーン(以下「SPC」という。)との間で、それぞれ匿名組合契約(商法第535条)を締結し、同契約に基づく金銭出資を行います。
②SPCは、投資家の皆様及び当社が拠出する出資金による資金で、投資対象である本物件「三起ビル東田」の土地及び建物の所有権を取得し、一定期間運用した上で売却することを想定しています。
なお、当社は、SPCとの間で、不動産特定共同事業法に基づく第三号事業(同法第2条第8項第3号)及び第四号事業(同項第4号)に係る業務委託契約を締結し、不動産特定共同事業契約に基づき営まれる不動産取引に関する業務及び匿名組合出資の募集の取扱いに関する業務を受託いたします。

運用開始予定日

2021年1月19日(火)

想定運用期間

36ヶ月間(3年0カ月間)

但し、実際の運用期間は、運用資産である本物件の売却時期が不動産市況等により左右されることがありうるため、早期に終了する場合又は延長する場合があります。

計算期間

毎年7月1日~12月31日、1月1日~6月30日(年2期)

運用報告書の交付時期

年2回(毎年2月末日、8月末日予定)
但し、初回の運用報告書は2021年8月末日の交付となります。

金銭分配時期

年2回(毎年2月末日、8月末日予定)

匿名組合出資持分に応じて直前の計算期間に利益が生じている場合には、金銭の分配を実施します。但し、初回の分配は2021年8月末日(予定)とします。

金銭分配方法

分配金額から源泉徴収税額(20.42%相当)を控除した後の金額を、当社のトーセイ不動産クラウド専用の預り金口座に振り込み致します。投資家の皆さまが、お客様専用のマイページにて出金のお手続きをすることで、投資家の皆様がご登録の出金先口座へお振込み致します。振込手数料は投資家の皆さまの負担とします。

予定分配金利回り(年利)

■予定分配率(年率)5.22%

※予定分配率(年率)=(賃料収入 + 売却益 - 各種費用)÷ 投資元本 ÷ 運用期間 × 100

■想定Multiple(投資倍率)1.16倍
 ※Multiple(投資倍率)=(投資元本+分配金の総和)/ 投資元本

※上記の予定分配率・想定Multiple(投資倍率)は、本物件が、現在当社が取得している鑑定評価に基づく金額で売却できた場合によるものです。その他の場合についての詳細は、上記【リターン】タブ内に記載の「リターンシミュレーション」をご確認ください。なお、分配金及び利回りは想定であり、将来の運用成果を保証するものではありません。

 

その他ご確認頂きたい事項

■有価証券の発行者:

合同会社トレック・ムーン(住所:東京都港区赤坂七丁目6番15号)
代表社員 一般社団法人トレック・ファンディング
職務執行者 下田興一 

■応募額が目標募集額に到達しなかった場合(募集期間終了後にクーリング・オフその他の事情により応募額が減少した場合を含みます)の措置について

応募額が目標募集額に達しない場合でも、最低成立金額に達した場合には、本ファンドは成立し有価証券を発行いたします。その場合、当社は、お客様と同一の匿名組合契約に基づき出資を行います。 なお、最低成立金額に達しなかった場合、または最低成立金額に達したものの、募集期間終了後に、クーリング・オフその他の事情により応募額が減少したことにより応募額が最低成立金額に達しなかった場合には、本ファンドは成立しないものとし、有価証券を発行いたしません。その場合の既にお振込みいただいた金銭の管理方法については、下記「応募代金の管理方法」をご確認下さい。

■補欠当選について

募集期間の終了前に匿名組合契約の申込みに基づき出資されるべき金銭の総額が募集総額に達した場合であっても、営業者は募集手続を継続し、補欠リストとして登録させていただきます。 ただし、補欠リストに登録された場合には、本匿名組合契約の成立は保証されるものではなく、成立済みの本匿名組合契約に係る申込総額が何らかの事情により減少した場合、その減少分を補填するために、原則先着順にて、当社が「補欠当選メール」の送信を行った場合において成立致します。

■応募代金の管理方法:

本ファンドへの出資金は、当社の指定する口座へ振込みを行って頂きますが、当該口座は当社の固有財産とは分別して管理されます。分別管理の方法としては、案件ごとにその業務に関する帳簿書類を作成し、不動産特定共同事業契約に係る財産のうち不動産特定共同事業の業務に係る金銭を、本ファンド専用の信託口座(当該金銭であることがその名義により明らかになるように行うものといたします。)により分別して管理するものといたします。また、週に一日以上設ける基準日において、当社が投資家の皆様から預託を受けている金銭について信託口座に対する送金を行います。

■トーセイ不動産クラウドにおける案件の審査体制:

当社は、営業者から入手した資料の調査や関係者へのヒアリング等を行い、本ファンドの募集の取扱いの適切性ついて、当社の電子関連業務内部管理統括責任者を含む複数の責任者等から構成される会議体において検討しました。

■本ファンドの審査の結果:

承認されました。詳しくは「契約締結前交付書面兼契約成立前交付書面」をご確認ください。

■金融商品取引法に基づく広告に記載するべき内容

①本ファンドのリスクについて

本ファンドにおけるこのサイトに記載される営業者が発行する匿名組合出資持分は営業者を通じて不動産への投資を行うものです。従って、匿名組合出資持分の価値は、運用する不動産等の価値に左右されることとなります。 不動産の価格は、不動産市況、管理状態、経済環境、社会情勢等の要因により大幅に変動することがあります。また不動産等の流動性は低いため、望ましいタイミングで売却できず、結果として売却価格が下落し、又は売却ができない等のリスクが存在します。

匿名組合員に対する分配金の支払及び出資の払い戻しはいずれも保証されておらず、不動産の価値の変動に伴うリスクは、匿名組合員が匿名組合出資持分の保有の割合(出資割合)に応じて負担することになります。 また、不動産市況の悪化、当該不動産の競争力低下等によるテナントの退去、賃料の減額要求、あるいは租税や維持管理費、修繕費の高騰等によって、損益状況が悪化し、当初想定していた収益が得られないことがあります。このような状況は、当該不動産の価格にも悪影響を及ぼす可能性があります。

②組合財産から支払われる手数料、報酬その他の対価に関する事項について

【お客様が支払うべき対価について】
・匿名組合契約を締結される場合、お客様には出資金のみをお支払い頂きます。申込手数料その他匿名組合契約の締結に係る手数料はありません。
・本営業に関連して発生する費用(以下の費用を含みます。)については、SPCの本営業に係る組合財産から支払われるため、お客様に間接的に負担頂くことになります。

この他、お客様に間接的に負担頂く費用として、公租公課、弁護士・税理士その他専門家の費用、送金手数料その他本営業に係るファンドの組成、維持及びその業務執行に際して合理的に発生する諸費用などがありますが、それぞれの契約条件により決まるものや、その時点の状況により決まるものであるため、予め上限又は金額を設定しておくことができません。なお、本ファンドの費用の詳細は契約締結前交付書面兼成立前交付書面をご確認ください。

【融資手数料等金融機関に対して支払う費用】
SPCは本物件の取得に際して、金融機関から借り入れを行いません。

その他、SPCの組成・維持管理に係る費用(合同会社設立費用、弁護士費用等)、公租公課、弁護士・税理士その他専門家の費用、対象不動産の取得、管理及び処分に係る費用(登録免許税、仲介手数料、物件調査費用等)、対象不動産の維持管理等及び処分・売却に係る費用、対象不動産の管理手数料(プロパティマネジメント会社に対する報酬等)、会計監査に要する費用、SPCの事務受託会社に対する事務管理報酬、その他本営業の業務執行に際して合理的に発生する諸費用がありますが、それぞれの契約条件により決まるものや、その時点の状況により決まるものであるため、予め上限又は金額を設定しておくことができません。

③お客様の出資した元本について

本匿名組合契約による出資は、元本の返還が保証されているものではありません。このため、不動産市場の変動、自然災害等による不動産の滅失・毀損等により不動産価格が減少した場合や、本ファンドの営業者であるSPCの信用状態が悪化した場合、本ファンドの営業にあたり想定以上の費用・損失等が生じた場合等には、お客様への利益配当や、お客様が本匿名組合出資に基づき出資した元本の返還に悪影響が生ずるおそれがあります。

④金融商品取引に関する重要な事項及びお客様の不利益となる事実について

下記の主なリスクがあります。
・営業者(資産を保有するSPC(合同会社トレック・ムーン))の信用状況の悪化又は債務不履行のリスク・当社の信用状況の悪化又は債務不履行のリスク
・最終的な出資対象となる不動産に関するリスク
※不動産には、テナントの退去、賃料相場の下落、管理費用の増大、不動産市況の悪化等の要因により純賃料あるいは価格が低下するリスクがある他、自然災害による価値の毀損、物件の瑕疵に基づく損害の発生等のリスクがあります。
・匿名組合員の地位の流動性が限定的であることに起因するリスク

リスクについては上記タブ【リスク】の内容もご確認ください。

⑤中途解約、申込みの撤回・解除について

本ファンドは、一旦投資実行がされると原則として中途解約はできません。ただしお客様が申込をし、不動産特定共同事業法第25条に規定する書面(契約成立時書面)の交付を受けた日から起算して8日を経過するまでの間は、事業者である当社に対し書面によって通知することにより、本契約を解除することができます。

⑥当社役職員等の応募について

当社が募集の取扱いを行う有価証券を当社役職員が購入することがあります。当社では、役職員等による購入条件に関する社内規程を設けて、一般のお客様と比べて有利にならないよう、厳格に管理いたします。当社役職員の具体的な購入条件は、以下のリンクからご確認いただけます。従業員等による購入条件について

⑦募集申込金について

投資申請頂いたお客様には、投資資金の入金方法及び払い込み期日に関する情報を記載したメールをお送りいたします。

⑧当社が加入する協会等の名称

加入協会:一般社団法人 第二種金融商品取引業協会、日本投資顧問業協会

⑨交付書面の確認

当社が取り扱う商品あるいは提供する業務に関して契約を締結される場合には、お客様に事前に交付する書面等により、契約及びその業務の内容を十分にご確認の上ご検討ください。

⑩情報の転載禁止

当画面を含むトーセイ不動産クラウドのサイトに掲載されている情報は、転載等禁止とさせて頂きます。

⑪その他留意事項

・当社は、募集総額の一部をお客様と同一の匿名組合契約に基づき出資いたします。この場合、SPCと当社の間に利害関係が生じる可能性があります。
・本ファンドは金融商品取引業等に関する内閣府令第70条の2第3項に規定する電子申込型電子募集取扱業務となります。 本ファンドにて取り扱う有価証券は金融商品取引法上の開示は義務付けられていません。
・SPCの作成する出資対象事業に関する帳簿その他の書類及びSPCの貸借対照表及び計算書又はこれに代わる書類等については、適用法令等又は本匿名組合契約に基づいて公認会計士又は監査法人による外部監査が義務付けられる場合を除いて、公認会計士又は監査法人による外部監査は受けておりません。
・分配金の一部又は全てが元本の一部払戻しに相当することがあります。
・本ファンドについて、お客様からの照会に対して電話、又は訪問する方法により回答を行うことはできません。お客様が当社に対して本ファンドについて照会する場合は、「お問い合わせ」フォームにてご連絡ください。
・本ファンドに関連して当社からお客様に対して交付する書面は、トーセイ不動産クラウドのお客様専用画面にて提供を行います。
・トーセイ不動産クラウドをプロモーション対象としたアフィリエイトを実施することがあります。本ファンドを個別にプロモーションを委託してはおりませんが、アフィリエイトサイトの表示方法によっては本ファンドをプロモーションしているように見える場合があります。
・お客様がクーリング・オフにより申込みの撤回若しくは本匿名組合契約の解除を行った場合において、お客様がすでに申込金その他の金員を当社に預託している場合には、当社お客様の予め指定する口座に返金を行うものとします。係る場合の振込手数料はクーリング・オフに基づく場合は当社が、それ以外の場合はお客様が負担することとします。この場合において、お客様が払い込んだ出資金等に利息は付きません。

物件概要

建物名称
三起ビル東田
所在地
神奈川県川崎市川崎区東田町11番26(Map)
地番
神奈川県川崎市川崎区東田町11番25、11番26、11番18、11番21番
交通
JR東海道線・京浜東北線・南武線「川崎」駅 徒歩9分京浜急行「京急川崎」駅 徒歩10分
土地に関する事項
敷地面積:246.90 ㎡(公簿)
地目:宅地
道路:北側 約7m公道、南側 約15m公道
建物に関する事項
家屋番号:11番26
種類:事務所
構造・規模:鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付6階建
延床面積:674.86㎡(公簿)
賃貸可能面積:540.03㎡
竣工年月:1987年1月
設計会社:有限会社多摩建築設計事務所
施工会社:大成建設株式会社
法令上の制限
都市計画:市街化区域
用途地域:商業地域
防火指定:防火地域
建蔽率:80%
容積率:800%
不動産調査資料
物件に関する調査資料です。
第三者への提供および配布は行わないでください。
不動産鑑定概要
エンジニアリングレポート概要

 

バリューアップ概要

本物件では2018年10月にバリューアップ工事を行い、物件価値の向上を図っています。

エントランスアプローチ リニューアル

古さを感じる正面のアプロ―チをリニューアルすることで明るい印象となるようにしました。

エレベーター デザイン変更

エレベーターの扉や内装を木目調のシートを貼り清潔感のある雰囲気としました。

郵便ポスト交換

エントランスの古いポストを撤去し、宅配BOX付のポストを新設しました。

空室部分リニューアル工事

前所有者が利用していた事務所をリニューアルし、テナントが入居しやすい内装としました。

増築部分 撤去

屋上にあった事務所を撤去し、通常の屋上へと是正しました。

会員登録後にご覧頂けます。

本ファンドへの投資リスクについて

以下には、お客様が本ファンドとの間で匿名組合契約(以下、「本匿名組合出資契約」といいます。)を締結すること及び同契約に基づき匿名組合出資(以下「本匿名組合出資」といいます。)を行うことに関して、リスク要因となる可能性がある主な事項を記載しておりますが、これらはお客様が本ファンドに対して行う本匿名組合出資に関するすべてのリスクを網羅したものではありません。お客様は、ファンドへの投資を行おうとする際には、当社から交付される契約締結前交付書面に記載された事項その他の事項を参照し、自己のご判断と責任において、慎重に検討を行ったうえで、投資を行って頂きますようお願いいたします。

出資元本に関するリスク

お客様が行った本匿名組合出資に基づき払い込まれた金銭は、その元本の返還が保証されたものではありません。そのため、不動産市場の変動、自然災害等による不動作の滅失・毀損等により不動産価格が減少した場合や、本ファンドの営業者であるSPCの信用状態が悪化した場合、本ファンドの営業にあたり想定以上の費用・損失等が生じた場合等には、お客様への利益配当や、お客様が本匿名組合出資に基づき出資した元本の返還に悪影響が生じるおそれがあります。

不動産に関するリスク

不動産市場の変動や、賃料水準・空室率その他の経済的要因、自然災害等の外的要因による不動産の滅失・毀損、土壌汚染等の不動産の瑕疵その他の事由により、本ファンドが運用対象としている不動産において、賃料収入が減少し、又は当該不動産の価値が低下することがあります。この場合、お客様への利益配当や、お客様が本匿名組合出資に基づき出資した元本の返還に悪影響が生じるおそれがあります。

本ファンド営業者のクレジットリスク

本ファンドの営業者であるSPCにおいて、債務超過若しくは支払不能といった事態が発生した場合、倒産手続等が開始した場合、財産についての仮差押え若しくは差押え、又はこれらに類する処分がなされた場合などにおいては、本ファンドはその財産の運用を中断せざるを得なくなり、お客様への利益配当や、お客様が本匿名組合出資に基づき出資した元本の返還に悪影響が生じるおそれがあります。

当社のクレジットリスク

当社は、営業者との間のアセット・マネジメント契約に基づき、営業者が本事業として営む不動産取引に係る業務の全部を受託するとともに、お客様と同一の匿名組合契約に基づき出資を行う場合があります。この場合において、アセット・マネジャーである当社に債務超過若しくは支払不能といった事態が発生した場合、倒産手続等が開始した場合、財産についての仮差押え若しくは差押え、又はこれらに類する処分がなされた場合などにおいては、本匿名組合はその財産の運用を中断せざるを得なくなる場合があります。また、当社子会社は、本事業の開始時点において、売主として対象不動産を営業者に対して譲渡致しますが、当社が当該対象不動産を運用する営業者に対して匿名組合出資を行い、その出資割合が5%を超過する場合には、当社子会社から営業者への対象不動産の譲渡の真正売買性(以下「本真正売買性」といいます。)が否定される可能性があります。本真正売買性が否定される場合において、当社の信用状況が悪化し、倒産手続きに入ったときには、当社が本事業に係る対象不動産を所有しているものと扱われ、本事業に係る対象不動産が当該倒産手続きに服することとなるおそれがあります。かかる事由が生じた場合、本匿名組合出資持分の価値が低下し、お客様が出資した元本額が欠損するなどの損失が発生するおそれがあります。

不動産の流動性に関するリスク

不動産は、個別性が強いために代替性がなく、流動性が低いため、必ずしも想定どおりの時期に、想定どおりの価格で取得・処分できないおそれがあります。

匿名組合員出資持分の流動性に関するリスク

お客様が本匿名組合出資に基づき取得する匿名組合出資持分(以下「本匿名組合出資持分」といいます。)は、本ファンド運用期間中、当社の事前の承諾がない限り、原則として、第三者への譲渡ができません。また、やむを得ない事情による場合を除き、本ファンド運用期間中の途中解約は原則できません。その為、お客様の希望される時点で本匿名組合出資持分の譲渡・解約ができず、当該持分を換金できないおそれがあります。

金融市場に係るリスク

金融商品市場による相場その他の指標にかかる変動等により、当社及びファンド営業者であるSPCや不動産の賃借人へ及ぼす影響により、本事業の収益性が悪化するおそれがあります。

税制・法規制に関するリスク

不動産に係る法制度、金融に係る法制度又は税制等、本事業に影響を与えうる法制度が制定又は変更された場合、本事業の収益性が悪化するおそれがあります。

本ファンドのクーリング・オフについて

本匿名組合出資契約は、クーリング・オフの対象になります。
本匿名組合出資契約のお取引につきましては、不動産特定共同事業法第26条(書面による解除)の規定の適用があります。お客様が不動産特定共同事業法第25条の書面(契約時書面)の交付を受けた日から起算して8日を経過するまでの間、第四号事業者である当社に対して書面によって通知することにより、本契約を解除することができます(クーリング・オフの書面はこちらをクリックしてください。)。